Доклад на тему "Договоры инвистирования в стоительстве: сложные и спорные аспекты заключения, исполнения и защиты инвестора"
«СпецЮст»
Агентство Юридической Безопасности
Юридический форум «Защита имущественных прав бизнеса»
Дискуссионная площадка
«Правовое регулирование инвестиций в строительство»
Доклад
Александр Целых,
Управляющий партнер «СпецЮст»
«Договоры инвестирования в строительстве: сложные и спорные аспекты заключения, исполнения и защиты инвестора»
г. Челябинск, ноябрь 2011г.
1. Актуальность: отношения инвестирования при строительстве весьма распространены, строек, к которым привлекаются инвесторы большое количество, и возникает много вопросов, споров, а обобщенного законодательного регулирования таких договоров не имеется (имеется регулирование в рамках отдельных глав ГК РФ, но без систематизации).
Имеющийся же Закон об участии в долевом строительстве не регулирует данные экономические и предпринимательские отношения.
Увеличение количества споров привело к необходимости обобщения судебной практики, что и было сделано высшей судебной инстанцией в сфере экономических споров - ВАС РФ - путем принятия:
Постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 11 июля 2011 г. N 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем"
Данный документ – должен стать системообразующим не только при решении споров и судебных дел, но из него нужно исходить прежде всего при налаживании данных отношений (при заключении договоров).
- купля-продажа
- подряд
- простое товарищество
- иные
Но подавляющее большинство из них имеют характер договоров купли-продажи будущей недвижимой вещи, независимо от того, как поименован сам договор.
Именно как договоры купли-продажи будущей недвижимой вещи предлагает оценивать все инвестиционные договоры ВАС РФ, если в конкретном случае из условий договора не будет вытекать иное.
Т.е. по умолчанию все эти договоры считаются договорами купли-продажи будущей недвижимой вещи.
Важно при этом, что право собственности на объекты недвижимости возникает у лиц, заключивших договор купли-продажи будущей недвижимой вещи только с момента гос. регистрации этого права за покупателем, а законы об инвестициях не могут быть истолкованы в смысле автоматического наделения инвесторов правом собственности (в том числе долевой собственности) на возводимое за их счёт недвижимое имущество.
А вот то, как добиться, особенно в спорных ситуациях, возникновения права собственности на объект у покупателя-инвестора (т.е. гос. регистрации за ним объекта) при разных типах отношений с застройщиком - это и есть главная тема разъяснений, о чем речь пойдет далее.
3. «Договор купли-продажи будущей недвижимости»
Законом (ГК РФ) не запрещено заключать договор купли-продажи будущей недвижимой вещи.
Будущая недвижимая вещь – та, которая будет создана или приобретена продавцом в будущем,
или, по научному: недвижимое имущество, право собственности продавца на которое на дату заключения договора не зарегистрировано в гос. реестре, но по условиям соответствующего договора возникнет у продавца в будущем.
Такой договор возможен и он не является недействительным.
Самое важное то, что для перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю продавец должен обладать зарегистрированным правом собственности на него, т.е. обязательной является первичная регистрация объекта за продавцом (застройщиком).
3.1. Как правильно определять предмет и цену
Предмет и цена – главные существенные условия договора купли-продажи будущей недвижимости, без конкретного определения и согласования которых договор является незаключенным, т.е. не имеющим юридической силы, и, соответственно, никаких обязательств, указанных в тексте договора, у сторон не возникает.
Поэтому эти вопросы крайне важны.
Определить предмет по следующим критериям:
- местонахождение возводимой недвижимости
- ориентировочная площадь будущего здания или помещения
- иные характеристики, свойства недвижимости, определённые, в частности, в соответствии с проектной документацией
Определить цену:
- может быть установлена за единицу его площади или иным образом в т.ч. в виде фиксированной суммы
Недостатки или неточности договора в части предмета могут быть устранены в Акте передаче или ином двустороннем документе, являющимся частью договора.
- действительная воля сторон, исходя из текста договора, иных доказательств
- практика отношений сторон
- обычаи делового оборота
- последующее поведение сторон
Если суду на основе указанных факторов не удается установить, какой именно объект стороны согласовали, то договор признается незаключенным, т.е. не имеющим юридической силы.
2 варианта: 1) объект не создан 2) объект создан (имеется в натуре)
1. Объект не создан
Продавца нельзя даже в судебном порядке понудить к приобретению или созданию объекта.
Можно требовать:
- возврата уплаченной суммы
- уплаты процентов, неустойки
- возмещения убытков (в частности !!! уплаты разницы между ценой недвижимого имущества, указанной в договоре купли-продажи, и текущей рыночной стоимостью такого имущества)
- иные, предусмотренные договором санкции и меры ответственности продавца
2. Объект создан (имеется в натуре):
2.1. Можно защитить право покупателя на получение объекта (права собственности) только при наличии одновременно следующих условий:
- объект находится у продавца или у покупателя (т.е. не передан иному, третьему лицу)
- право продавца на построенный объект зарегистрировано в гос. реестре
Каким образом защищаться:
- требования в суд о понуждении продавца к передаче объекта
- или/и о понуждении к гос. регистрации перехода права на него от продавца к покупателю
Не запрещено также именовать эти требования в иске как «признание права собственности на объект и истребование объекта у ответчика», т.к. они в любом случае должны квалифицироваться судом как выше указанные требования.
2.2. Если объект создан, но не имеется хотя бы одного из условий, указанных в п. 2.1. (т.е. объект передан иному лицу или/и право продавца на построенный объект не зарегистрировано в гос. реестре), то защититься путем истребования объекта в свою пользу будет невозможно (т.е. можно считать, что сам объект покупатель-инвестор уже не получит).
В такой ситуации возможны требования как при «не создании» объекта, т.е.
- возврат уплаченной суммы
- уплата процентов, неустойки
- возмещение убытков (в частности, уплаты разницы между ценой недвижимого имущества, указанной в договоре купли-продажи, и текущей рыночной стоимостью такого имущества)
- иные, предусмотренные договором санкции и меры ответственности продавца
5. «Строительный подряд и купля-продажа будущей вещи»
(отношения «застройщик – подрядчик»)
Весьма распространены инвестиционные договоры в строительстве, имеющие разные названия, но суть которых в том, что:
1. одна сторона передает землю (застройщик) для постройки объекта
2. другая сторона строит объект («подрядчик»)
Здесь применяются нормы о договоре строительного подряда.
Право собственности на объект возникает у лица, предоставившего землю (у застройщика), причем только с момента гос. регистрации данного права,
а сторона, осуществившая строительство («подрядчик»), имеет право на:
- оплату выполненных работ
- а при неоплате: возмещение убытков, уплаты неустойки, а также воспользоваться правом на Удержание объекта до момента оплаты (ст. 712 ГК РФ).
НО !!!
Если по условиям такого договора оплата «подрядчику» за выполненные работы производится путем передачи в собственность помещения в возведённом здании, то такой договор является смешанным, и в части передачи помещений применяются правила о купле-продаже будущей недвижимой, о которых мы говорили выше.
6. «Простое товарищество при инвестировании в строительстве»
Также популярны при инвестировании в строительстве договоры (тоже имеющие разные названия), согласно условий которых
- каждая из сторон вносит вклады (передаёт земельный участок, вносит денежные средства, выполняет работы, поставляет строительные материалы и т.д.)
- с целью достижения общей цели, а именно создания объекта недвижимости.
Такие случаи квалифицируются как договоры простого товарищества и при этом должно учитываться следующее:
1. Право собственности (в т.ч. общей, долевой) на создаваемый объект может возникнуть (а затем и быть зарегистрировано) только за лицом или группой лиц, имеющими в собственности либо на ином праве земельный участок.
Поэтому если товарищи грамотно оформили договор, а затем грамотно его начали исполнять в виде первоочередного и обязательного действия:
- первичное оформление (регистрация) земельного участка в общую долевую собственность (или в аренду) на всех товарищей, то последующее возникновение (и регистрация) на товарищей права собственности на доли в создаваемом объекте недвижимости будет возможным.
Если этого не сделать, т.е. если объект возведён на земельном участке, не оформленном в общую долевую собственность товарищей (или в совместную аренду), то право собственности на созданный объект может возникнуть только у товарища, имеющего зарегистрированные права на названный земельный участок.
Споры (когда «товарищ с землей» не исполняет договор)
Если товарищ, обязанный внести землю, уклоняется от этой обязанности, другие товарищи вправе в судебном порядке требовать исполнения указанного договора в виде понуждения к гос. регистрации общих прав товарищей не землю.
Таким образом,
Первична гос. регистрация прав на землю, после чего возможно приобретение и гос. регистрация прав на долю в создаваемом объекте.
7. Изложенные правила применяются также к отношениям юр. лиц и/или граждан по купле-продаже «будущих земельных участков», т.е. таких, которые на момент заключения договора ещё не образованы в установленном законом порядке.
8. Соотношение с Законом о долевом участии в строительстве:
Закон о долевом участии - специальный по отношению к положениям ГК РФ о купле-продаже будущей вещи.
Указанные выше разъяснения не подлежат применению к отношениям по Закону о долевом участии.
Поэтому привлечение средств граждан для строительства жилых помещений в многоквартирных домах возможно только способами, указанными в Законе о долевом участии в строительстве:
1) договор долевого участия
2) выпуск лицом, владеющим землей и разрешением на строительство, специальных ценных бумаг – жилищных сертификатов
3) жилищно-строительные и жилищно-накопительные кооперативы
Выводы:
Вести грамотную преддоговорную работу и грамотное заключение договора с застройщиком с привлечением высокопрофессиональных юристов.
Самым защищенным и нерискованным для инвестора является договор долевого участия по соответствующему закону о долевом участии, принятому еще в 2005г. Но цена объекта по нему всегда гораздо выше, чем по инвестиционным договорам, и невозможно включиться в стройку на ранних стадиях.
Среди инвестиционных договоров подавляющее большинство имеют характер договора купли-продажи будущей недвижимой вещи и подпадают под положения ГК РФ о купле-продаже с учетом разъяснений ВАС РФ в названном Постановлении.
Также встречаются договоры строительного подряда и простого товарищества.
При возникновении споров по договорам купли-продажи будущей недвижимой вещи определяющее значение имеет факт передачи объекта от застройщика: тот, кто первый получил объект, - становится его владельцем или/и собственником, а иные претенденты на объект уже не вправе его истребовать в свою пользу.
Наравне с этим имеет значение и факт первичной гос. регистрации объекта за продавцом, при отсутствии которого вообще никто не сможет истребовать объект от продавца.
Поэтому в целях минимизации рисков неполучения создаваемого объекта в свою собственность нужно, прежде всего, контролировать передачу объекта застройщиком, т.е. не допускать его передачу иным лицам.
Иными словами, получение инвестором готового объекта зависит от воли застройщика, который может уклоняться, и заставить его невозможно.
Иная ситуация с договором простого товарищества, который является более приемлемым с точки зрения защиты инвестора в целях получения создаваемого объекта в свою собственность.
При исполнении данного договора необходимо в первую очередь добиться регистрации общей собственности (или общей аренды) всех товарищей на земельный участок, что возможно даже при уклонении «земельного товарища» (застройщика) от этих действий, через суд путем понуждения к регистрации.
Спасибо за внимание и удачных Вам инвестиций!
Александр Целых, управляющий партнер «СпецЮст»
(Агентство Юридической Безопасности)
22.11.2011
